1 栋栋有别墅，是排屋还是别墅，这个要看各楼盘具体情况。因为现在许多住宅区里面都带有一些底层商铺和地下车库等公共建筑的，这些公共建筑如果占了你的地下车位或占据了你的商铺，那你要付出的地价款就要增加。所以你看有些土地单价是每平方米500元的普通住宅用地，它可能建筑面积只有80平方米，而另一块同样面积的土地单价可能是每平米2000元，但是这块地建成以后可能建筑面积达300平方米，其中一半以上是公共配套（比如车库、地下室）。这样一比较，是不是后者更划算呢！ 所以不能单纯看容积率判断到底是别墅还是排屋，要看具体项目情况。
2 看地上和地下建筑面积比例。如果这栋楼你买的是地下一层到三层全部，那么这一部分的建筑面积就是你的产权面积，上面几层不属于你的产权范围；如果是购买地上两层那两层的建筑面积是你的产权面积，下面几层不是。 根据《房屋登记办法》，下列情形不予登记： 购买别墅时，一定要看清楚合同文本怎么签。
南璐璐优质答主一般来说，两层及以上带有前后院的独门独户的住宅才能称为别墅。别墅区别于普通住宅的重要指标是户均土地占用指标，一般为1：3以上。有不低于二分之一的土地用作绿化、泳池、道路、停车场等公用部分，而且别墅有独立的门牌号和土地证，其使用年限就是土地证的使用年限。别墅一般包括独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、类独栋别墅、空中别墅等5种子类。
独栋别墅
独栋别墅占地面积较大，由独立基础承载上部结构，各户无任何共用部位，通常有带庭院的屋顶和封闭花园，一般户建筑面积从300平方米起，上不封顶。
联排别墅
联排别墅一般在城市郊区或小城镇比较普遍，在大城市的中心区域很少见到。排屋并不是别墅中最好的一种，因为联排别墅存在着户型雷同，户型选择空间不大；采光、通风效果不理想，尤其是中间的几户；有些排屋的屋顶不能做到完全的独用而存在公用空间，影响居住舒适性的提高。
叠拼别墅
叠拼别墅是这几年别墅产品不断进化和城市土地资源竞争程度越来越激烈的过程中产生的一个“折衷产品”。由于这类产品上、下叠的户型基本一致，而中间层的户型却与上、下叠的户型会有完全不同的特点，因此叠拼别墅产品在户型的多样化上比联排别墅更具有优势。叠拼别墅同样存在户型选择的相对的局限性和采光、通风等方面的问题。
类独栋
类独栋具有独栋别墅“户户有私家花园”的居住形态和居住品质，同时，由于每幢别墅的单元数多，基底占地面积大，建筑形态因此比独栋别墅富于变化，通常可建成双拼别墅甚至三拼别墅。类独栋的户型选择空间较前几类别墅产品更大。
空中别墅
空中别墅是这几年在国内大城市中经常能够听到的一种说法，这类产品通常不是完全意义上的别墅产品，而是以大户型公寓和酒店式公寓等准别墅产品为主。这类产品主要强调的是由于建筑高度很高，所以顶层的几户住户可以拥有类似别墅的居住舒适性和私密性，甚至部分项目还为这类住户配备了类似别墅的私家花园。由于这类产品大多在城市中心区，因此与郊区别墅相比通常具有地段优越的优势。
