阳台外墙脱落谁维修？
一、法律分析 1.《房屋建筑保修规定》第7条规定，在保修范围及期限内因房屋建设工程质量造成的损害，房地产开发企业应当履行维修义务；维修不能解决的，应由建设单位予以赔偿。 第8条还规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年;管道保修期限为2年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期。
2.根据建设部印发的《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发商应当在商品房交付使用之日起6个月内，将小区的建设规划档案报送房地产行政主管部门备案。如果购房者在收房时发现了质量问题，可以要求开发商出具“合格”的书面证明，以便于业主向有关部门维权。
3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，由于开发企业在土地、房屋抵押及买卖等交易过程中，未按照法律规定告知买受人，且导致合同无效或者被撤销、解除的，开发商应承担民事赔偿责任;因此给买受人造成损失的，包括利息损失，由开发商进行赔偿。
二、实务指南 根据以上案例可见，实践中对于建筑物外墙脱落致人损害如何承担责任，目前还存在一定的争议：即外墙脱落的墙体属于房屋主体结构还是附属设施存在异议？ 从上面的规定来看，虽然规定了建设工程的质量保修期限，但由于没有明确具体的外墙脱落部分属于主体建筑或是装饰性附属设备，所以仍然无法判断该部分的质保责任应该归属于谁？ 1．建议购买期房时，一定要查看开发商是否已经对该楼盘竣工备案，并且要保存好购房合同、发票等相关文件作为日后维护自己合法权益的依据。
2．当遇到楼房外墙坠落伤人或毁物的情况发生时： (1)首先要尽快拍摄照片，保留现场（因为过段时间再拍照，可能由于风吹雨淋会影响取证的效果）;
(2)其次要尽快找到外墙脱落的墙体所属楼栋的各户业主，了解当时是否有人或物品遭受损害以及受损程度如何;
(3)最后，各楼层的业主还要及时向物业或者是业主委员会提供当时发生外墙脱落的证据。
三、典型案例评析
【基本案情】原告杨某是武汉市武昌区某小区业主，其居住的房屋临近长江边，楼后面是一排商铺，其中有一间铺面正对着自家阳台窗户。最近连续下大雨，该栋大楼北侧一楼商铺的墙面突然大面积脱落，砸坏了杨某家晾晒的被单等物品，造成财产损失。
经查，该小区系2014年建成，某房产公司是该小区的开发商。事发后，开发商派人用彩条布临时遮住了商铺外露的墙面，并安排人员对脱落的砖块进行清扫清运，但并未对杨某的损失进行赔偿。为此，杨某诉至法院，请求判令被告某房地产开发公司赔偿经济损失共计人民币900元整。
【裁判结果】法院审理认为：本案中，涉案建筑物位于武昌区某小区内的一间商铺，该商铺所在的建设工程项目依法应由某房产公司负责竣工验收并办理竣工验收备案手续。而现该公司提交的证据不足以证明其对涉案商铺的建设工程进行竣工验收并已办理竣工验收备案登记的事实；另外，某房产公司在庭审中表示，其尚未取得涉案商铺的权属证书，故涉案商铺尚处于质量保证期内，应对涉案商铺承担瑕疵担保责任。
综上理由，法院认为：某房产公司应就案涉商铺外墙脱落事件导致杨某财产受损的结果承担相应的违约赔偿责任。同时，考虑到涉案商铺的外墙脱落部位属公共部位，涉及众多业主的利益，某房产公司亦应及时对脱落部分进行修复处理，消除安全隐患。据此判决某房地产开发公司对杨某的损失承担全部赔偿责任，并限期对脱落的部分进行维修。