别墅供地停止了吗？
最近很多朋友在问，说怎么看不到新出的别墅用地了，是不是停止了供应了？ 答主是从事土地利用规划相关工作的，对于你们说的“为什么现在都没有新的别墅用地批了”这个问题，我只能说，你发现的太晚了！ 早在2017年3月，国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2016〕7号），就明确规定： “严格限制低密度、高成本的住宅用地供应。从2018年开始，各省会的中心城区原则上每年要出让一块居住用地，且容积率不得低于1.5；地级市要推出至少两块居住用地，且容积率也不得低于1.5。”
也就是说，自2018年起，全国各地的土地交易中心就已经开始限制低容积率的地块出让了……（这里只讨论住宅及商住用地，工业用地不在讨论范围之内） 可能很多朋友还不了解，我国现行的土地出让制度，是招拍挂＋基价+竞价的模式。其中，基价就是出让人发布的出让文件里面规定的出让底价，这个底价有溢价上限，一旦达到溢价率，则转为竞价，什么时候价高者得，就以这个价格卖出去了。
所以朋友们理解的“底价成交”实际上是不存在的～全部是以“价高者得”为主要原则来确认竞得人。 而低容积率地块的限制，实质上是对土地出让起始价（基价）的限定。因为地块的容积率决定了建房子可使用的土地面积，而容积率越低，同样的地块面积能建设的房屋数量越少，建筑密度也就越大，土地的利用率显然是不够的。 所以从2018年起，各地土地交易中心就开始减少低容积率的用地供应，并且提高竞拍价格。比如苏州前几年容积率低于1.5的地就能拍出上千万元的溢价率。
当然，有朋友会说，现在不是有限地价/限房价政策吗，怎么还提高了土拍的价格？其实这两个政策并不矛盾，限地价/限房价是指在规定时间里，房价和地价不得超过一定范围，而不是地价和房价本身就要处于低位水平。既然有涨的预期，那就必须付出相应的代价。 那么，什么样的地会低于1.5的容积率呢？
答主专门整理了一下，大致有以下几种情况：
①、一类住宅用地内，需配建住宅小区配套公共设施用房（如托儿所、幼儿园等），由于公共配套用房建筑规模不计入商品房开发规模，导致项目整体容积率较低；
②、二类住宅用地内，有部分容积率为1.0左右的养老公寓产品或酒店式公寓产品，由于容积率没有包含配套公寓的建筑规模，也会造成整体容积率偏低的情况；
③、三类住宅群中，独栋或者双拼类别墅产品，由于用地形态比较独特，一般会造成容积率偏低的情况。
④、商业用地中，存在部分商业建筑面积较少，容积率较低的情况。
⑤、其他类型用地中，也可能会有小规模的商业或住宅用地，由于占地面积小，建筑规格不高，也容易造成容积率偏低的情况。 除了以上五种情况外，很少有其它原因会造成土地容积率过低的情况。