“别墅”是指独门独院，占地较大、功能齐全的住宅。 “指标”就是指关于这个别墅的设计施工所需要的各种参数。 比如，在北京，别墅的单间面积不能小于10平米；建筑层数不能超过三层，且高度不能超过12米等等。 在南京，新建的别墅项目容积率不能超过0.7，并且不得超过350平方米每亩。 这些参数都是政府和有关部门在制定规范中设定的，称之为“指标”。
当然，各个地方对于别墅的定义和限制条件还有差异（比如北京没有界定别墅的概念），所以并非只有郊区的土地才能建别墅。 只要符合当地限墅政策，你在市中心也能建别墅！ 但是，随着国家对土地管控越来越严格，以后可能连在城市中心建别墅的机会都可能没有了。
梁硕衍优质答主得房率在目前的房产交易中是一个非常重要的指标，得房率的高低直接影响购房人最终的花费情况。随着别墅市场的升温，一种所谓“别墅得房率”开始流传，它也成为销售人员宣传时的重要内容。在这些宣传中，销售人员认为与普通的住宅相比，别墅的得房率要高出很多，以此吸引购房者。那么，别墅真的存在“得房率”指标吗？这个指标究竟如何计算？它与普通住宅的得房率又有什么关系呢？
所谓“住宅得房率”主要是针对住宅面积的计算方法而言的，住宅的建筑面积是按照包括电梯井、楼梯等套内(即分户门以内，含分户门的宽度)部分和套外部分(如首层的架空层，顶层的花园等)组成的计价(住宅销售面积)面积计算的，而可由购房者专有使用的套内面积与计价面积的比值就是得房率。通常，有电梯的板楼得房率为70%－75%，板式多层为80%左右。按照这种理解，别墅是“独立成栋”的建筑，没有公共部分要分担使用，因而得房率为100%。但是，如果要按照这样的理解去计算小别墅(即叠加别墅)的得房率就会出现怪现象：底层为一层，顶层为三层的叠加，得房率也只有50%。另外，即使是独栋式的别墅，如果按照这样的理解，带300平方米花园和200平方米地下车库的房子与不带花园和车库的房子的“得房率”都是一样的。
其实，“别墅得房率”是一个与住宅完全不同的概念。通常，它并不是指可专有使用的套内面积与计价面积的比值，而是建筑面积之外可以使用面积与建筑面积的比值，在这个指标中，通常包括屋顶花园、地下空间、室外露台等，其含义与“使用率”更接近。另外，也有一种理解，即包含赠送面积的总使用面积与建筑面积之比。所以，从严格意义上来说，不应该认为别墅有“得房率”这种说法，因为这容易引起购房者的误解。同时，与普通住宅不同，在别墅的销售面积中，通常花园和地下空间的计价方式并不完全确定，许多都只是包含在总价之内，并不明示。而“别墅得房率”是指包含赠送面积之后的使用率，这会使购房者误以为包含花园和地下室的计价面积在内，从而认为别墅的得房率远远高于普通住宅。如果按照这样的理解，独栋式的别墅的“得房率”可以达到200%-300%，而上跃式和下跃式的复式住房也可以达到200%的得房率。
