三乡别墅怎么这么便宜？
我来科普一下三乡，为什么别墅那么便宜。 三乡镇是中山的南大门。与珠海接壤，有翠峰大厦、雅居乐花园、锦湖山庄等小区，环境优美。而且三乡别墅区离广州南站也就半个小时左右的车程，交通方便。 目前，在三乡买房的人大部分是广州、番禺的客户，他们主要是用来投资或者做民宿。因此对于户型的要求并不是特别高，大多都会选择大户型，这样可改造的空间就比较大，做成公寓、民宿或者自住都可以。 不过，现在国家出台相关政策限制公寓的审批和建设了。像三乡这种别墅区可选择的户型并不多且规模都不太大。
三乡的别墅大部分都是独立产权，也就是真正的别墅。但也有很多像某院子这样的，是合院产品。所谓的“合院”，就是中间一个庭院，两边或四周都是房子。这种布局其实很常见，比如我们熟悉的四合院。只是现在四合院的格局是被人为改动了的，而“合院”更像原本的四面围合的四合院。虽然这样的设计在建筑学上不是很先进，但在居住体验上确实不错。 而且，在三乡买这样的独栋别墅还有一个优势——总价低！因为三乡这边的土地性质是住宅用地，所以别墅的容积率和绿化率都能做得比较高，这意味着同样的用地面积可以盖更多的房子，从而降低单套住宅的建面成本和总价。
当然，三乡之所以能够打造低总价的纯住宅项目还有另外一个原因——规划限制。由于三乡所处的地段毗邻广州，因此其发展规划需要符合广州的城市规划。而在《广州市城市总体规划（2017-2035）》中就明确提到要建设广州南站—万博商务区高端商务商业功能区。在这一板块内，除了有高铁、城际经过并设站外，还规划了商业用地、居住用地、公园绿地等等。
正是由于板块的这块地是以“居住用地+商业用地”的形式存在的，所以在土地开发强度和容积率方面受到了一定的限制。根据目前的土地指标，该板块的商业商务建筑面积仅占计容总建筑面积的3％～4%；住宅建筑面积则不超过地块总建面积的96％。如此低的商业配套比例，意味着未来三乡板块将打造成以居住为主的功能区。因此目前在这边建设的楼盘基本都是纯住宅项目。这也是导致三乡的别墅单价和总价都偏低的原因之一。